Stap voor stap sneller bouwen

Geplaatst op 28 februari 2018 10:38

Onlangs is er een mooi artikel in het AD verschenen over Habitoo en haar bezigheden door Leo de Vries.

De Amersfoortse vastgoed-ondernemers Martin en Maurits van Hoogevest hebben een nieuw model ontwikkeld waarmee procedures rond bouwprojecten minder stroperig kunnen worden.

Vader en zoon Van Hoogevest zijn niet de enige ontwikkelaars die zich mateloos ergeren aan de grote hoeveelheid regels, procedures en loketten die doorlopen moeten worden voordat er ook maar één steen gelegd kan worden voor een bouwproject. Maar de ondernemers van Habitoo zijn wel de eersten die komen met een mogelijke oplossing voor de stroperigheid waarvan de bouwprocedures in de loop der jaren doordrenkt zijn.

Elke ondernemer in de bouw zal hun verhaal herkennen. ,,Voor een klein bouwproject ben je al snel jaren bezig,’’ vertelt Martin van Hoogevest uit eigen ervaring. ,,En dan nog krijg je als ondernemer vaak het deksel op je neus omdat een nieuwe buurtbewoner gaat klagen of dat er in het stadhuis plots een andere ambtenaar op je dossier is gezet. Het is nu een onwerkbare situatie, die heel veel tijd, geld en moeite kost.’’

Frustratie

,,We proberen van een grote frustratie iets positiefs te maken’’, vult Maurits aan. ,,Want bij veel projecten ben je na twee jaar vaak niet veel verder dan het begin. Terwijl er achteraf toch meestal veel tevredenheid is bij de belanghebbenden over ruimtelijke ontwikkelingen waar aanvankelijk veel weerstand tegen was.’’

Bovendien gaat de Omgevingswet veranderen. Ook daarin trekt de overheid zich terug. Ontwikkelaars en belanghebbenden zoals omwonenden moeten er meer zelf uit zien te komen, terwijl de overheid (lees: gemeente) alleen maar controleert of het proces goed is doorlopen.

,,Reden genoeg dus om na te denken over een nieuw protocol’’, aldus Martin. ,,Daarvoor hebben we samenwerking gezocht met het bureau Common Eye waar Bart Krol, oud-gedeputeerde en oud-wethouder van Soest tegenwoordig werkzaam is. We hebben het bureau onze knelpunten voorgelegd.’’

De in onbruik geraakte manege aan het eind van de Leusderweg waar woningbouw moet komen.

De in onbruik geraakte manege aan het eind van de Leusderweg waar woningbouw moet komen. © AD

De uitkomst van die samenwerking is bijzonder. Het plan ‘Samenwerkingstafel’ voorziet in een duidelijk stappenplan en de samenstelling van een expertteam bij elk ontwikkeltraject. Daarboven wordt nog een procesmanager aangesteld, die geen belanghebbende mag zijn en onpartijdig is. Vergelijk het maar met een ombudsman of rijdende rechter.

Elke ontwikkeling begint bij een locatie. Nu gaat het vaak zo dat een ontwikkelaar hier een plan voor maakt en dit vervolgens voorlegt aan de ambtenaren en omwonenden. Vaak roept zo’n plan op voorhand weerstand op waarbij het hard tegen hard kan gaan. De strijd gaat vaak over bouwmassa, hoogte of gebruik en sommige omwonenden of groeperingen willen het liefst helemaal geen verandering.

,,Ons model betrekt alle denkbare belanghebbenden in een zo vroeg mogelijk stadium bij de plannen’’, legt Martin uit. ,,Dus direct aan tafel met gemeente en omwonenden, maar ook belangengroeperingen zoals natuurverenigingen, fietsersbond of waterschap. En zodra dat kan ook de toekomstige gebruikers en de aannemer.’’

Daar komt bij dat elke fase die doorlopen wordt, afgesloten wordt met een terugblik en het gezamenlijk vastleggen van de afspraken. ,,Dus als het proces stokt, hoef je niet helemaal meer terug naar het begin van de ontwikkeling. Je pakt het op bij de laatst doorlopen fase waar iedereen achter stond.’’

Het gevolg kan daarmee ook zijn dat er uiteindelijk helemaal niet gebouwd wordt op de betreffende locatie. ,,Als er voldoende valide argumenten zijn om op die plek niet te bouwen, kun je er ook natuur of bij wijze van spreken een visvijver van maken’’, schetst Maurits een scenario. ,,Omgekeerd kan er ook hoogbouw komen op een plek waar dat niet bedacht was. Als er maar tegemoet wordt gekomen aan bijvoorbeeld de eis van omwonenden voor respectering van hun privacy.’’

Maar in alle gevallen zal de grondprijs wel terugverdiend moeten worden door de ondernemer, benadrukt Martin. ,,Dat is mij bijvoorbeeld gebeurd op de Kodak-locatie in Soestduinen. Ik wilde daar een woningbouwontwikkeling, maar de raad van Soest en de provincie besloten anders. Het werd bos, maar ik mocht elders bouwen. Dat leidde uiteindelijk voor iedereen tot een win-situatie.’’

Verstandig

Vorige week donderdag kwam de werkgroep Leusderweg voor de tweede maal bijeen.
 Half januari kwam de werkgroep Leusderweg voor de tweede maal bijeen. © Nico Brons

Een andere voorwaarde is dat het project moet voorzien in een behoefte. ,,Bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen of seniorenwoningen. En dan moet je je ook afvragen of het dan wel verstandig of haalbaar is om op alle plekken ook de eis te stellen dat 35 procent van je woningen sociale huur moet zijn, zoals in Amersfoort nu de regel is. Want dat kan leiden tot een aanzienlijk minder aantrekkelijk plan of kan het zelfs financieel onmogelijk maken.’’

Maurits benadrukt nog eens dat het gaat om een serieus idee. ,,We gaan hiermee naar de gemeenteraad want het is van belang dat die hierin ook een rol krijgt. Wat wij niet willen is dat mensen denken dat dit een trucje is van een paar slimme ondernemers om overheden en belangengroeperingen makkelijk over de streep te trekken voor hun bouwplannen. Als bouwers en ondernemers zijn wij gewoon onderdeel van de maatschappij. Door een helder en transparant proces kunnen wij een zinvolle bijdrage leveren aan de gebouwde maatschappij.’’

foto: Maurits en Martin van Hoogevest © Saskia Berdenis van Berlekom
Menu